建物や部屋の賃貸を行っている場合、賃料の滞納の問題と並んで大きな問題になるのが、賃料の滞納などを理由に、建物や部屋の明渡請求をして、すぐに明渡してもらうことができるかどうかという問題です。賃貸している建物や部屋を速やかに明渡してもらえれば、次の借主を見つけて、すぐに賃料を得ることができます。しかし、賃料も支払わないのに建物や部屋を明渡してくれない借主がいると、賃料も入らず、かと言ってその建物や部屋を新しい人に貸すこともできず、貸主としては非常に困った状況になります。このような場合には、最終的には、貸主は裁判によって、建物や部屋の明渡訴訟を行うことができます。明渡訴訟とは、借主を建物や部屋から強制退去させるために貸主側が行う訴訟のことです。この訴訟によって、裁判所に建物や部屋の明渡を認められることで、建物や部屋から借主に強制的に出て行ってもらう手続きに移行することができます。しかし、明渡訴訟は借主の住居を奪ってしまうことに直結しますので、簡単に請求が認められるわけではありません。そのため、基本的にはまず貸主は、借主と退去についての交渉を行うことになります。しかし、いつまでも交渉を継続するわけにもいかないので、いつ借主との話し合いによる解決に見切りをつけ、裁判手続に切り替えるのかのタイミングが重要です。今回は、建物退去明渡請求訴訟をするべき場合やタイミング、その手順、留意点など、どのようにしたら、建物や部屋をスムーズに借主から明渡してもらえるようにできるかについて、弁護士が徹底解説します。
1. 建物退去明渡を請求ができる場合とは？
借主に対して賃貸している建物や部屋を「出て行ってもらいたい」という気持ちがあっても、建物退去明渡訴訟を行うべきタイミングと、そうでないタイミングがあります。特に、借地借家法上、借主の権利は非常に強く保護されているので、タイミングを間違えると、貸主側が訴訟を行っても、その請求が裁判で認められないということも十分にあり得ます。
では、どのような場合にどのようなタイミングで建物退去明渡請求できるのでしょうか？貸主と借主で交渉がまとまらない場合、最終的には、裁判所で明渡訴訟を提起することになりますが、特に問題な借主の場合を除いて、まずは、話し合いでの解決を図ることが原則になります。しかし、それでも解決できないような、次のような借主の場合には、建物退去明渡請求に進んでも良いと考えられます。
【３ヶ月以上賃料を滞納されている】
建物や部屋の賃貸借契約を終了させるためには、貸主と借主の間で信頼関係が失われたかどうかが重要になります。そのため、１ヶ月賃料を滞納されたくらいでは、一般的に裁判所は賃料の滞納のみを理由とする明渡の請求を認めてくれません。なぜなら、建物や部屋の賃貸借契約を開始するときに、月額賃料の２ヶ月分程度の敷金を借主から貸主に差し入れることは従前から、建物や部屋の賃貸借では多かったので、賃料滞納の額がその差し入れ額の範囲に収まっていると、賃料の滞納があったといっても、貸主側に大きな損害が生じているとは言えないからです。よって、1ヶ月程度の賃料滞納によっては、貸主と借主の間の信頼関係が破壊されたとはいえないと判断されます。
このことからすれば、賃料の滞納期間が３ヶ月間程度に及んでいるというのが、貸主と借主の信頼関係破綻の一つの目安になってきます。ただ、実際上の手続きとして注意が必要なのは、賃料の滞納の期間が３ヶ月を過ぎてから、依頼をする弁護士を探し始めると、あっという間に数ヶ月たってしまうこともあり得ます。さらには、訴訟を提起しても判決が出るまでには、早くても１~３ヶ月程度かかります。こうして、いろいろな手続きをしているうちに、賃料が入ってこない期間が半年程度になることはそれほど珍しいことではありません。でも、半年もの間、賃料が入ってこないという状態になってしまうのは、不動産経営上、決して好ましいこととは言えないでしょう。そこで、滞納賃料が遅れ遅れでも支払われていたり、一部だけでも支払われているというのであればまだしも、そうではないような場合には、滞納期間が３ヶ月に及ぶ前に、弁護士に法律相談を始めたり、訴訟の提起の準備を始めたりして、賃料の入ってこない期間をできるだけ短くすることが経済的損失を最小にするためのポイントです。
また、賃料未払いは放置したままにすると、時効が成立してしまいます。具体的には、他の金銭債権と同様、権利行使可能な時から5年間が経過すると、時効によって権利が消滅します。稀に、数年にも及ぶ賃料の滞納を放置している貸主もいますが、その場合、滞納賃料の一部が既に時効になってしまう可能性も出てきます。このような場合、もし裁判などで、借主側が滞納賃料請求権の時効を主張すると、時効になった部分については判決で滞納賃料を支払ってもらう権利を認めてもらうことができなくなり、滞納賃料の回収を諦めるほかなくなりますので、時効期間にも注意が必要です。
【近隣住民からのクレームが絶えず改善の見込みがない】
借主による騒音や異臭や奇声など、常に近隣からのクレームがあり、その状況が全く改善されないといった場合です。そのような場合は、単なる賃料の滞納の場合と異なり、問題となっている行為の悪質性・異常性とその行為の続いている期間の掛け算によって、ある一定の限界（受任限度）を超えたといえるような場合には、貸主と借主の間の信頼関係が破壊されたものとして、建物退去明渡が認められることになります。問題になっている行為の態様によっては、賃料滞納の場合よりも、より短い期間で建物退去明渡の請求が認められることもあると思われます。ただし、騒音や振動・臭気などは、受け止め方の個人差も大きいので、騒音計や臭気計測器などで記録する、また、迷惑な借主の原因で体調を崩したなど人がいる場合は、通院して診断書を取得しておくといったような、被害を証拠化しておくこともポイントになってきます。
【暴行を受けたなど、身の危険を感じるようなトラブルがある】
滅多にないケースですが、借主が貸主や他の借主に対して危険を及ぼすような悪質な行為（物や人に暴力をふるう・暴言を吐くなど）をした場合には、速やかに、建物退去明渡訴訟を行うべきでしょう。そういった場合は、強制退去だけではなく、暴行罪や脅迫罪あたるとして刑事事件の立件を求めていくこともあり得ますので、どのように対応するべきかについて、できるだけ早く弁護士に相談しましょう。（身体や財産への危険が差し迫っている場合には事前に警察に相談したり、その場で１１０番通報するようにしましょう。）
2. 建物退去明渡請求のメリット・デメリット
これまで見てきた通り、一定の状況になれば、貸主は借主に対して建物退去明渡請求を行うことができるようになります。一方で、この建物退去明渡請求をすることには、メリットとデメリットがあります。実際に建物退去明渡請求をするにあたっては、これらについても、よく理解したうえで、手続きを行う必要があります。それでは、建物退去明渡請求をすることで考えられるメリット・デメリットについて見ていきましょう。
【建物退去明渡請求のメリット】
- 借主として相応しくない人を実際に建物や部屋から退去させることができる
建物退去明渡請求のメリットとしては、まずはなんと言っても、借主として相応しくない人を自己の建物や部屋から実際に退去させられるということが挙げられると思います。賃料を滞納するとか、近隣の人に迷惑をかけるとか、トラブルを起こすような、借主として望ましくない人を自己の賃貸建物から退去させられるというのは、建物退去明渡請求を行うことの大きなメリットです。
また、賃料の滞納は、貸主と借主との関係だけの話かもしれませんが、近隣へ迷惑をかけたり、トラブルを起こすような借主に自己の建物や部屋から退去してもらうということは、他の借主にとってもメリットがあります。逆にこのような、相応しくない借主を貸主が放置するということによって、他の借主が次々と自己の建物や部屋から出て行ってしまうというようなことが起こってしまうかもしれないというデメリットもあります。また、そのような物件には、それ以降の借主も集まらなくなってしまう可能性もあります。このようなことから、借主に相応しくない人に退去してもらうこと自体には、明らかにメリットがあると考えらえます。
- 次の借主を見つけて賃料収入を得られるようになる
次に、賃料を滞納する借主を退去させることができれば、これまで賃料の滞納で賃借料が入ってこなかった建物や部屋を次の借主に貸すことができるので、新たな賃料収入を得ることができるようになります。賃料を支払わない借主に建物や部屋に居据わられると、貸主にはその期間の賃料収入が入ってきません。これは建物や部屋を貸している貸主の側からすると不動産経営上、非常に厳しい状況です。これに対して、建物退去明渡請求をして、それが裁判所に認められ、賃料を支払わない借主に退去をしてもらえれば、その建物や部屋に次の借主に入ってもらって、その賃料収入を得ることができるようになります。これが建物退去明渡請求をするもう一つのメリットと言えると思います。
【建物退去明渡請求のデメリット】
- 明渡に時間がかかる
賃料を滞納する借主に対して建物退去明渡請求をした場合、どれくらいの期間で明渡が完了するかということは、多くの貸主の方々にとって気がかりな点だと思われます。建物退去明渡請求をしてから明渡が完了するまでの期間は、賃料の滞納をしている借主の対応次第ですので、事案によってかかる時間に差があります。借主の対応と交渉次第で明渡までの期間が早くなる可能性もあれば、時間がかかる場合もあります。しかし、概して建物退去明渡請求の手続きをすると、賃貸している建物や部屋の明渡に時間がかかります。事案により状況は異なりますが、賃料滞納解除による明渡の事案で、借主が交渉や任意の退去に応じなかった場合、明渡完了までに約４ヶ月～６ヶ月程度かかるのが一般的です。
- 労力がいる
弁護士を依頼せずに貸主が自分自身で建物退去明渡請求の手続きを行う場合、相当な労力を要することになります。最終的には裁判で争うわけですから、仕事を持っていれば、当然、その仕事を休んで裁判所に足を運んだり、裁判のための手続きを自ら行ったりしなければなりません。自分自身の力だけで建物退去明渡請求を行うのであれば、訴訟手続きでは、不慣れなことも多く、それだけ労力も時間も必要になります。
- 費用がかかる
貸主が自分自身で裁判を行う場合は、弁護士費用は発生しませんが、その場合でも、最低限、裁判所に納めなければならない訴訟費用はかかってしまいます。一方で、弁護士に依頼して建物退去明渡請求をする場合は、着手金と成功報酬などがかかりますが、専門家に依頼する以上、敗訴のリスクや手続きについて調べたり、実際に裁判所に行かなければならない手間ひまについては、懸念する必要はなくなります。これらのことを考えると、弁護士に依頼するかどうかは、最終的には、目先の金銭の大小だけではない、トータルコストの問題になってきます。
3. 建物退去明渡の流れ
【まずは、借主との直接の交渉を考える】
これまで見てきた通り、自己の所有する建物や部屋から借主に退去、明渡を求める場合、任意で退去を交渉をする方法と、裁判で強制退去を求める方法があります。借主に任意の退去を求める場合、貸主側がどの程度退去してもらいたいと思っているのか？と借主から賃料回収できる可能性の程度などによって、交渉方法が変わってきます。例えば、すぐに退去を求めたい場合や、仮に裁判を起こしても、借主本人の資力の問題で借主から賃料を回収できない可能性が高いと見込まれる場合には、滞納されている賃料の回収よりも、とにかく建物や部屋を明渡してもらうことを優先し、「すぐに建物や部屋を明渡してもらえるのなら、滞納している賃料を減額してもいい」といった交渉の方法も考えられます。逆に、借主に、しっかりした連帯保証人がいたり、借主の職場がキチンとした会社などの場合には、「賃料を全額回収するつもりで明渡の交渉をする」という方法をとるということも考えられます。
【交渉がうまくいかない場合には、訴訟の手続きを行う】
次に、明渡の交渉がうまくいかない場合に、借主に建物や部屋から退去してもらうためには、建物退去明渡請求の裁判を行って、一連の手続きを経る必要があります。一般的な賃料滞納により明渡を求める場合の流れとしては、次のようになります。
(1)内容証明郵便で借主に賃料の一括払いを求め、期限を区切って、その期限までに支払えない場合には、賃貸借契約を解除する旨の通知を送る
(2)期限までに滞納賃料が支払われない場合には、賃貸借契約を解除し、借主に対して明渡を求める
(3)借主が賃借物件の占有を第三者に移転してしまわないように、占有移転禁止の仮処分を申請する
(4)任意に借主が建物や部屋を明渡さない場合には、借主に対して明渡の訴訟を起こす
(5)裁判で明渡が認められた場合には、明渡の強制執行を行う
賃料を滞納しているという理由であれば、借主から反論も出しにくいですので、比較的速やかに判決が出て、明渡が認められる場合も多く見られます。
それでは、裁判所に建物退去明渡請求をする場合の手続きのそれぞれの段階について、詳しく内容を見ていきましょう。
(1)内容証明郵便の送付
賃料の滞納額がたとえば３ヶ月以上になった場合など、賃料の滞納が長期化してきた段階で、借主に対して弁護士名などで内容証明郵便を送付します。この内容証明郵便には、滞納賃料の全額を直ちに（たとえば1週間以内）に支払うこと、及び支払が期限内になされない場合には賃貸借契約を解除することを記載します。
(2)契約の解除
内容証明郵便を借主に送付した後、期限内に滞納賃料の全額が支払われない場合には、賃貸借契約が解除された状態になります。法的には契約が解除された後は、借主は「不法占拠」をしていることになります。
(3)占有移転禁止の仮処分
借主が賃借物件の占有を第三者に移転してしまうおそれがある場合（たとえば、第三者を住まわせたりするおそれがある場合）には、貸主側は裁判所に申立をして占有移転禁止の仮処分を発令してもらいます。これは、建物退去明渡請求訴訟の相手を「固定」するための手続であり、この仮処分を実行しておけば、その後に占有を開始した第三者に対しても判決の効力が及ぶことになります。すでに、借主以外の者が住み着いているような場合や、だれが住んでいるかが分からなくなってしまっている場合も同じ仮処分を申し立てします。（これを申し立てるかどうかは事案によって異なります。）
(4)建物退去明渡請求訴訟の提起
契約が解除された後には、貸主側は借主を被告にして建物退去明渡請求訴訟を提起します。この場合、建物からの立ち退きを求めるとともに、滞納している賃料の支払いと立ち退きまでの使用損害金（賃料と同額あるいはそれ以上の金額の賠償金）の支払いも同時に請求します。なお、保証人が付いている場合には保証人に対しても滞納賃料と立ち退きまでの使用損害金の支払いを求めます。
訴訟の終結は、①和解による解決と②判決による解決の二通りがあります。被告である借主が裁判に出席してきた場合には、まずは和解（話し合い）による解決をはかることができないかを検討します。話し合いの内容は様々ですが、たとえば「早期に立ち退いてもらう代わりに、滞納している賃料を一部免除する。」という和解をすることもあります。一方、相手方が裁判に出席してこなかった場合や出席してきても和解が成立しない場合には裁判所に立ち退きの判決を出してもらうことになります。
(5)強制執行
和解や判決に従い、借主が素直に退去してくれればよいのですが、そうしてもらえない場合には強制執行という手続によって強制的に借主の立ち退きを実現することになります。裁判所での和解や判決には強制力がありますので、それに従わない借主に対しては、国家権力を使って立ち退きをさせることができます。
貸主側が強制執行の申立をすると、二週間程度で、裁判所の執行官が当該建物に赴き、「明渡の催告」をします。「明渡の催告」とは、借主に対して、今日から１ヶ月後が明渡の期限であること、それを過ぎても立ち退かない場合には強制的に立ち退きが行われること（「断行」といいます。）などが通知されます。
裁判所の執行官によって「明渡の催告」がなされた場合、たいていの借主は立ち退きをしますが、それでもなお立ち退かない場合には、執行官と執行補助業者（強制執行の手伝いをする民間の業者）によって「断行」の手続が行われます。「断行」の手続においては、借主は強制的に退去させられ、建物内の動産も全て運び出されます。運び出された動産は、一定期間保管されますが、借主が引取に来ない場合には売却あるいは廃棄されます。
以上のような手続によって、最終的には和解や判決のとおりの結果が実現され、借主の退去が実現されるということになります。
4. 建物退去明渡の留意点
貸主が借主に対して建物や部屋からの退去明渡を求めるにあたっては、いくつか留意しておくべきことがあります。貸主としては、これらのことに留意しながら、建物退去明渡請求の手続きを進めていく必要があります。
【自力救済をしてはいけない】
賃貸借契約を解除して借主に物件の明渡を求めたいとき、相手が任意に立ち退かないのであれば「大家が強制的に退去させても良いのでは？」と考える貸主もいます。たとえばカギを変えて借主が室内に入れないようにしたり、中の家財道具を処分して、回収できていない賃料に充当することを考える貸主もいます。しかしこのようなことをすると、後に借主から「損害賠償請求」をされたり「器物損壊罪」で訴えられたりするおそれがあります。また貸主が借主の荷物を勝手に売却して滞納賃料の支払いに充てると、貸主の「窃盗罪」も成立してしまうことになります。このようになるのは、法律では、法の手続きに拠らず自力で権利を実現する「自力救済」が禁じられているからです。明渡しを求めるときには、訴訟や強制執行などの法律で定められた段階を踏む必要があります。借主の権利は比較的強力に保護されていますので、建物退去明渡請求は、適法に行われなければ、逆に「貸主の方が悪い」ということになって、かえって損をすることになります。
【訴訟での敗訴の可能性】
建物退去明渡請求の訴訟を提起すると、裁判が行われます。しかし、裁判官は貸主と借主間で実際にどのようなことが起きていたのか、客観的な真実を知っているわけではありません。ですから、裁判では、基本的に当事者の主張した事実を当事者の提出した証拠によって認定することになります。逆に、客観的には生じていたことが想定されるような場合であっても、裁判官が勝手に当事者が主張しなかった事実を認定したり、当事者が提出しなかった証拠を見つけ出して事実を認定するようなことはありません。このようなことから、裁判において、どのような事実を取捨選択して主張するか、どのような証拠を取捨選択して提出するかは、当事者の自由であると同時に、その巧拙によっては裁判で客観的事実とは異なる事実が認定されてしまって、敗訴してしまうということさえも起きる可能性があります。このようなことを避けるためには、訴訟の提起や主張について、法律の専門家である弁護士に依頼することが得策であると思われます。
5. まとめ
今回は、貸主の所有する建物や部屋の借主に対して、建物退去明渡請求訴訟をするべき場合やタイミング、その手順、留意点など、どのようにすれば、建物や部屋をスムーズに借主から明渡してもらえるかについて見てきました。
基本的には、まず、借主との話し合いで解決できないかどうかを検討し、それができない場合には、建物退去明渡請求訴訟を行うことになります。そこで、明渡請求が裁判所に認められて、なお借主が退去しない場合には、強制執行によって退去が実現します。しかし、訴訟には費用や期間がかかることから、できれば当事者間の交渉によって解決できる方が望ましいと言えます。
その借主との交渉にも、さまざまな手法があり、貸主が早期の退去を望むか、賃料の全額回収を望むかなどによっても交渉方法が変わってきます。このように、借主との直接交渉においても、裁判所での訴訟においても、法律的に専門的な知識がある方が優位に解決に結び付けられる可能性が高いことから、専門家である弁護士に依頼して対処した方が安心して解決に結びつけることができるでしょう。借主の賃料滞納が続いているなど、お困りの貸主の皆さまは是非とも弁護士法人弁護士法人M&A総合法律事務所にご相談ください。何卒よろしくお願いいたします。
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