家賃滞納に悩む大家さんからの相談は増えている

新型コロナウイルスの世界的大流行とそれに伴う経済不況により、賃料の滞納は増加傾向にあります。 テナントが家賃を滞納する理由はさまざまですが、経済的な余裕がなくなり家賃滞納に至る場合がもっとも多いと考えられます。 最近では、新型コロナウイルスの世界的大流行とそれに伴う経済不況により、賃料の滞納は増加傾向にあります。

また、相談が増加している理由としては、大家側の意識の変化も影響していると考えられます。 家賃滞納を理由に立ち退きを求める場合、以前は無断で鍵を変えるなどの強硬手段に出る大家も少なくなかったようです。
しかし、近年ではコンプライアンスの意識が高まり、法的に問題のない形で退去を求めたいという要望が増えていることも理由として考えられます。

賃料滞納時にオーナーができること

テナント料を滞納している賃借人に対して、オーナーがとりうる方法は主に2つ考えられます。
1つ目は入居を続けてもらい、引き続き家賃の支払いを求めていくこと、2つ目は、賃貸借契約を解除して退去してもらう方法です。

入居を続けてもらい家賃の支払いを求めていく

家賃の滞納があっても、入居者である賃借人との間に信頼関係があり、退去を求めにくいケースもあるでしょう。
このような場合は、早めに手紙や電話、メールなどの手段で家賃の支払いを催促します。
それでも、支払いがない場合や返信がない場合は、内容証明郵便を使って賃料の督促状の送付を行います。

なお、賃借人から賃料の支払いを猶予してほしいという申し出があった場合は、いつまでにいくら支払うのか、 書面で確約をとるようにしましょう。 支払いが遅れているのに、家主側が放置していると、次第に未払い家賃が増えていき、回収が困難になっていきます。 賃借人としても、家主が甘いと感じると、家賃の支払いを後回しにする可能性も考えられます。

家賃の督促は、人間関係が深い相手になるほど心理的な負担も大きくなりますが、放置するのは得策とはいえません。 督促をしにくいと感じる場合は、弁護士に代理人を依頼することも検討できます。

賃貸借契約の解除を検討する

家賃の滞納が続き、これ以上は待てないという場合は、強制的に退去してもらう手段を検討することになります。

賃借人に退去を求める方法として考えられるのは、賃貸借契約の解除です。 ただし、賃貸借契約を解除する際には、家主と賃借人との間に信頼関係の破たんがあるといえるか、という点が法的な争点になります。 通常、一度や二度の家賃滞納では、信頼関係が破たんしたとまでは認められず、賃貸借契約の解除は認められない傾向にあります。

そのため、家賃の滞納が長期にわたること、何度も家賃の支払い催促を行ってきたが、それでも誠意ある対応が得られない、 といった信頼関係破たんがあることを客観的な証拠として残しておく必要があります。

オーナーが注意すべき点

不払いがあってもすぐには契約を解除できない

賃料滞納が続いており、賃貸借契約の解除を検討する場合には、前述の通り一度や二度の賃料滞納では、契約解除は認められません。 一般的には、家賃滞納が少なくとも3か月以上続くことが必要とされています。 ただし、この数字はあくまで目安に過ぎず、契約を解除できるのは、オーナーと貸借人の間の信頼関係の破たんがあった場合が原則です。

強制執行可能になるまで強制的に退去させることはできない

不払いの賃料が溜まっているからといって、家主が勝手に鍵を付け替えたり、出入りできないようにしたりすることは許されません。 あくまで、賃貸借契約を有効に解除して、相手に明渡義務があることが認められなければなりません。

賃貸借契約が有効であれば、賃借人が賃料を滞納していたとしても、賃借人には物件を利用する権利があります。
オーナーによる一方的な鍵の付け替えや事実上の追い出し行為は、賃借人の権利を侵害する違法な行為になるので、注意が必要です。

賃借人が債務整理をした場合

貸借人が支払い困難となり、債務整理の手段に出ることがあります。
債務整理には、任意整理・自己破産・個人再生等がありますが、賃借人がこれらの手段をとった場合は、 未払い家賃の全額回収は難しくなる可能性が高くなります。

そのため、滞納が続いた場合は早めに督促などを行い、不払い金額が多額になる前に回収することが重要です。

立ち退き交渉が難しくなることも！？

オーナー側の管理に不備があった場合に、それが原因で契約解除や建物退去が認められない場合があります。
例えば、オーナー側の問題で、物件に水漏れが生じてしまい部屋が使用できないような状態になった場合、 家賃の減額や免除がされる場合があります。

このような状態の場合、一見家賃の不払いがあるように思えても、法律的には家賃の滞納が認められず、 退去も認められない場合があります。
そのため、オーナーや管理会社としても、きちんとした物件の管理をしておく必要があります。

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